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近年来，福建省福州市稳步推进老旧小区改造，持续提升居住品质，助力二手房交易活跃。图为福州市鼓楼区一二手房小区。新华社记者 魏培全摄

重庆市酉阳土家族苗族自治县近年通过增设公共绿地、加装电梯、修建停车场，优化了居住环境。图为酉阳土家族苗族自治县桃源金水岸小区，加装的户外电梯已投入使用。邱洪斌摄（人民视觉）

今年前三季度，中国楼市跨过了一个关键分水岭——住房城乡建设部数据显示，1—9月，全国二手房交易网签面积达6.17亿平方米，同比增长10.7%，成交占比升至52.2%。存量房交易，稳稳占据房地产市场的“半壁江山”。

在全国新房市场有所收缩的背景下，二手房销售持续增长，这一升一降间，藏着怎样的市场信号？

量的变化

——全国已有20个省份二手住宅网签交易量超过新建商品住宅

今年前三季度，中国楼市销售最明显的变化就是新房在“缩”，二手房在“涨”。

数据显示，1—9月，全国新建商品房销售面积同比下降13.2%。但与此同时，全国二手房交易网签面积约6.17亿平方米，同比增长10.7%。其中，9月单月同比增长11.7%。此外，全国已有20个省（区、市）二手住宅网签交易量超过新建商品住宅。

“前三季度，二手房交易活跃度明显增强，住房总需求保持基本稳定，为市场平稳运作发挥了重要作用。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示。9月单月，二手房交易网签面积增速快于累计增速，说明进入“金九”后二手成交活跃度还在增强。

二手房市场何以活跃起来？购房者看中的是市场政策的稳定性、二手房的可及性。

在上海浦东，陈旭阳最近刚买下一套二手两居室。“同个地段的新房单价更高，交房也还要等一段时间。而二手房看得见、摸得着，学区清楚，离地铁近，对我这种刚需来说，确定性是最重要的。”陈旭阳告诉记者，她看了两三个月的房，比较了十几套，最终选了这套总价可控的二手房。

近期，包括上海在内的一线城市楼市活跃度有所提升。1—9月份，上海一、二手住房合计成交22.6万套，同比增长10%；10月份，上海二手房（含商业）累计网签量24653套，环比上涨4.2%，同比大幅增长32.9%，为2021年以来同期新高。北京、上海、深圳9月份二手房成交数量同比显著增加，连续多月保持韧性。

“今年以来，二手房成交总量占住房总成交比重已经过半，房地产市场进入存量时代。”国家发展和改革委员会宏观经济研究院研究员刘琳说。9月份，房地产市场在存量交易主导下总体保持平稳，其中“风向标”城市发挥稳市场带动作用。

“存量时代的住房总需求主要有新房和二手住房两方面。”刘琳表示。住房总需求种类多样，包括本地居民、新市民的刚性需求，“以小换大”“以旧换新”的置换需求，多子女家庭的改善需求，个人独居等生活方式调整带来的需求以及城市更新带来的需求等。虽然近年来新建住房数量下降，但新房和二手房加总的住房总需求保持稳定态势。前三季度，一线城市和部分区域中心城市新房和二手房交易总量同比正增长。

“目前，各地持续加大‘以小换大’‘以旧换新’等住房政策引导，刚性需求、置换改善需求、品质升级需求持续释放，共同构成了市场平稳运行的底层支撑。”虞晓芬说。

价的信号

——一线城市和核心地段优质次新、品质改善住房价格企稳

住房市场成交量的活跃，正有选择性地向价格端传导。

北京市朝阳区一家房屋中介门店经纪人刘善的感受很直接：“相比之前一两年，今年以来房东侧的议价空间有所收窄。”她说，去年买二手房的客户，砍价能砍十几万，但现在楼层、朝向好的房子，业主最多让价三到五万。业主和买家的心理预期都在改善。

房产中介的这种微观感受在宏观数据上有所体现。根据国家统计局发布的数据，今年9月，一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，已连续7个月上涨；70个大中城市中，二手住宅环比上涨城市增至9个，比上月多了6个。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。

同期，一线城市新房市场的销售价格表现也有所好转。数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。其中，上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.2%、0.3%。