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　　北京核心城区土地市场热度持续攀升。5月26日，丰台区蒲黄榆一里、四里危改项目FT00-0506-0017地块(以下简称“蒲黄榆地块”)迎来现场竞价，保利发展、招商蛇口、福鑫(北京)房地产开发有限责任公司(以下简称“福鑫”)、上海大华等6家房企同台角逐。该地块地处南二环与三环之间的核心地段，经过165轮线下激烈竞价，最终由福鑫以10.48亿元、16.4%的溢价率竞得。值得一提的是，福鑫为河北鑫界全资子公司，此番拿地标志着河北鑫界继2024年竞得东城金鱼池地块后，时隔两年再度落子北京。

　　在业内人士看来，蒲黄榆地块吸引房企争相入局，核心在于其地价整体可控、总价门槛偏低，为民企切入北京核心地段创造了有利契机。这类地块对大型房企吸引力有限，却成为中小房企布局核心区的优质切入点。同时，项目体量小巧，开发建设周期较短，可实现快速入市，有效缩短销售回款周期，高度契合民企的开发运营需求。

　　二环边“迷你”地块

　　出让文件显示，蒲黄榆地块土地面积约0.98万平方米，规划建筑面积约1.98万平方米，用地性质为R2二类居住用地。

　　蒲黄榆地块也是近三年北京出让的三宗规划建筑面积不足2万平方米的住宅地块之一。上一宗同等规模地块为2025年9月朝阳区呼家楼南里地块，由首开股份以底价4.46亿元竞得，规划建筑面积仅0.76万平方米；另一宗则为2024年7月河北鑫界摇号竞得的东城区金鱼池地块，规划建筑面积仅0.56万平方米。

　　地块规划建筑面积偏小的同时，蒲黄榆地块还需承担一定配建任务。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，蒲黄榆地块规划中包含一条需向社会开放的11米宽街坊路，这将在一定程度上侵蚀可建面积，间接推高有效容积率，并对居住体验形成一定制约。此外，项目还需配建一处3000平方米的派出所并无偿移交，也构成拿地时的隐性成本。

　　张凯进一步分析称，蒲黄榆地块项目限高45米，容积率2.02，适宜规划低密度大户型改善产品，预计可提供90—100套住宅。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，蒲黄榆地块虽体量偏小，且需承担部分基建配建任务，但土地总价门槛较低，区位优势十分突出。地块地处南二环与三环之间的核心地段，北侧毗邻天坛公园、龙潭湖公园，紧邻城市主干道蒲黄榆路，距二环仅200—300米，交通通达性优越，城市资源富集。

　　所见即所得的成熟配套，也为蒲黄榆地块再添竞价筹码。张凯表示，从交通方面来看，蒲黄榆地块距离地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站仅300米左右，可便捷抵达国贸、望京、丽泽等重点商务区。

　　从教育层面来看，方庄第二小学、北京一师附小、景泰小学环绕，基础教育配套扎实。医疗休闲方面，三甲东方医院步行可达；北侧一桥之隔即是东城天坛公园和龙潭湖公园，东南还有方庄公园，多处公园环抱，日常休闲触手可及。

　　河北鑫界再拓版图

　　凭借“小而美”的区位与规模优势，蒲黄榆地块入市后市场关注度颇高，不仅吸引保利发展、招商蛇口等头部央企积极参与，也吸引了福鑫和上海大华两家民企入局。

　　蒲黄榆地块线上报价阶段即收获7轮竞价，成交价格由9亿元抬升至约9.05亿元；线下竞价环节，6家房企轮番角逐，其中福鑫对地块意向强烈，多次连续举牌，全程参与至竞价尾声。最终经过165轮激烈角逐，福鑫以约10.48亿元、16.4%的溢价率成功竞得蒲黄榆地块。

　　此番首度亮相北京土地市场的福鑫，其背后母公司河北鑫界并不为市场陌生。2024年7月，河北鑫界曾以约3.38亿元、25%的溢价率，在三家房企的角逐中摇号竞得东城区金鱼池地块。不过，拿地至今已近两年，金鱼池地块尚未对外公布项目案名，开发进展较为缓慢。

　　另一家参与竞拍的民企上海大华，上一次在北京拿地可追溯至2023年3月。当年其在42家房企角逐的昌平朱辛庄地块摇号中胜出，以13亿元摘得地块，并落地打造大华启宸府项目。

　　郭毅表示，凭借地块规模小、地价可控、区位优质、市场前景清晰等特点，蒲黄榆地块成功吸引多家民企踊跃参与竞拍。当前北京土地市场中国有房企占据主导，民企在资金调配方面存在一定压力，因此这类核心区小体量优质地块成为民企布局北京的重要突破口。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，相比大体量地块，这类项目总价可控、风险更低，更容易打造标杆产品，有助于企业进入核心城区市场并巩固在北京的投资布局。他表示，像上海大华等企业的参与，本质上是因为这类地块的利润率可预期，同时也有助于提升其在京市场的稳定性和品牌影响力。

　　精准供地提速