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　　2025年，房地产行业迎来一系列新变化。从房企债务风险集中化解到保交房攻坚克难，再到城市更新提速，房地产行业正告别高杠杆、高周转的旧模式，向新而行。

　　这一年，行业风险化解成效显著。21家出险房企化债1.2万亿元，行业资产负债表得到实质性修复，叠加融资端政策持续发力，企业融资环境逐步回归常态化；“白名单”项目贷款7万亿元落地，保交房取得重要进展，一批历史遗留的交付难题得到解决，购房者信心回升；城市更新成为发展新引擎，在专项债、房票安置及多元化金融工具的协同加持下，城中村改造、存量资产盘活等项目密集开工推进，为行业注入新动能。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，这一年，房地产行业已在重重挑战中构筑“止跌回稳”的坚实基础。随着城市更新不断扩围，行业有望迈向更稳健的未来。

　　化债1.2万亿元

　　2025年，困扰房地产行业发展的债务风险得到有效缓解。房企债务重组从“以展期换时间”逐步转向“以削债换新生”，风险出清节奏明显加快。

　　中指研究院最新数据显示，累计已有21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约1.2万亿元，大幅减轻了行业公开偿债压力。

　　12月23日，融创中国控股有限公司(以下简称“融创中国”)公告披露，境外债务重组计划正式生效，约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除。12月4日，碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”)规模约177亿美元的境外债务重组方案获香港特区高等法院正式批准。

　　“越来越多的房企完成债务重组，标志着房地产行业资产负债表得到修复。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%，削减债务规模将明显改善企业资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。

　　债务重组带来的积极影响不仅能缓解单家企业的负债压力，更有望逐步改善整个行业的融资环境和信用体系。中指研究院数据显示，2025年11月份，房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%；2025年前11个月，房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增长10.5%，同比增幅相比前10个月进一步扩大。

　　与此同时，部分头部房企境外发债逐步破冰。11月13日，华润置地有限公司在我国香港地区发行43亿元人民币及3亿美元的双币种绿色债券，这是年内第三家发行境外债的上市房企。

　　完成这场万亿元级化债后，房企踏入转型发展新阶段，一些出险房企重点发展代建、物业、资产管理等轻资产业务，企业得以低成本恢复“造血”能力。还有头部房企在传统住宅开发之外，开始探索商业运营、医疗康养、产业园区等其他房地产领域的运营与服务类业务，寻找企业营收和利润增长的第二曲线。

　　例如，头部企业代建规模持续扩大。克而瑞调研数据显示，2025年前三季度，TOP20企业(以代建新增规模排序)新增签约建面为15771万平方米，同比增幅达31%；其中6家企业新增代建规模超1000万平方米。

　　“出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，产品力和品牌仍有一定影响力。其拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，具有成熟的管理流程和标准，将相关能力及经验迁移至轻资产业务是合适的转型发展路径。”刘水表示。

　　保交房取得重要进展

　　如果说房企的债务重组是化解行业风险的“上半场”，那么保交房则是稳住市场信心、重建行业信用的关键支点。

　　2025年，随着“白名单”项目融资支持持续落地，历史遗留的交付问题逐步得到解决，多数房企保交房任务将在今年收官。12月22日至23日举行的全国住房城乡建设工作会议明确，2025年保交房任务全面完成。

　　住房城乡建设部数据显示，截至今年10月份，全国750多万套已售难交付的住房实现交付。在此带动下，交付问题对市场情绪的拖累效应明显减弱，购房者信心加速修复。

　　“公司2023年和2024年已分别完成交付5.41万套和4.18万套，2025年度将全面完成保交房任务。”远洋集团相关负责人向《证券日报》记者表示。在业界看来，远洋集团的保交房工作获得市场认可，各方信心得到重塑。

　　“从成果上看，今年交付的质量和项目的可持续性有了显著提升。与去年同期相比，最大的变化在于‘机制更顺、底数更清’。各地通过多方联动、金融机构协同，大量停工项目实现了实质性复工。”一位参与保交房的AMC(资产管理公司)相关人士向《证券日报》记者表示，对于债权债务关系极其复杂、资金缺口较大的项目，AMC等专业机构正在进一步深耕细作。