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　　2026年6月18日，上海证券交易所一记锣鸣之后，砂之船集团迎来了历史性时刻——由国泰海通证券担任财务顾问、国泰海通资管担任基金管理人的国泰海通砂之船商业REIT(508602)成功挂牌上市。网下询价阶段有效认购倍数高达103.82倍、公众发售阶段认购倍数达330.20倍、募集资金总额约55.31亿元……这些数字背后，资本市场究竟在看什么？

　　答案，就藏在西安浐灞那14.13万㎡的建筑里，藏在砂之船集团近二十年的运营积淀中。

　　而这一切的根本，是砂之船一以贯之的信仰——用艺术的力量，重塑商业的形态与体验。从1989年重庆西南大学校园里那间名为“砂之船”的咖啡馆，到2008年全国首家奥莱开业，再到今天的超级奥莱矩阵，艺术始终是驱动砂之船前行的主旋律。因为艺术，砂之船集团看到的不是一个只为了卖货的卖场，而是一个承载品位、情感与社交的“美学生活场”。

　　一座奥莱的“西北第一”是怎样炼成的

　　本次上市的底层资产——砂之船(西安)奥特莱斯，坐落于西安浐灞国际港核心，商业建筑面积14.13万㎡。它的“西北第一”不是一天建成的，而是城市量级、区位禀赋、商业模式、运营能力与会员生态共同作用的结果。

　　但更重要的是，砂之船始终坚持一条独特的商业路径——用艺术的力量重塑奥莱。 2016年，砂之船集团在全球首次发布超级奥莱战略，凝炼出情感、美学、场景、资本四大核心思维，独创“A×(1+N)×DT×S”超级奥莱模式，涵盖超级运动、超级儿童、超级农庄三大IP场景，确立了砂之船独有的“艺术商业”理念。当年，意大利Class CNBC王牌对话栏目《Partita Doppia》以“砂之船，中国超级奥莱引领世界潮流”为题，对砂之船集团创始人徐荣灿先生进行了深度专访。节目中，徐荣灿先生阐述了超级奥莱“用社交场景将商业与消费者连接”的核心理念。意大利国家时装协会名誉主席Mario Boselli评价：“超级奥莱是独特、创新的概念，能够成功与其他竞争对手区别开来并脱颖而出。”LVMH旗下L Catterton Asia主席Ravi Thakran直言：“投资砂之船是我们做的最好的选择之一。”这一国际权威评价，印证了砂之船超级商业模式的创造力与引领性。而西安，正是这套“艺术商业”体系发布后首个完整落地的作品——它的成功是砂之船二十年艺术商业基因的必然结果。

　　以下，从六个维度逐一拆解。

　　1. 城市量级：站上商业准一线的风口

　　西安是国家中心城市、西北经济枢纽。2025年，西安位列新一线城市第6位，商业资源集聚度全国第九，是中西部唯一“国际化消费环境建设试点城市”。扎根西安，意味着砂之船集团天然站在了西北消费升级的潮头。

　　2.区位优势：不可复制的流量入口

　　项目地处国家级生态区——浐灞国际港核心。周边住宅从285个增至496个，常住人口约75万。与地铁3号线无缝衔接，辐射半径300公里、覆盖6000万人口。这种“本地厚客群+大区域辐射”的双重优势，全国奥莱罕见。

　　3. 商业模式：西安是“超级奥莱”的首发之地

　　西安项目，正是砂之船将四大思维、三大场景首个完整落地的作品。它集中体现了砂之船“艺术商业”创作的三大要素——在地文化、稀缺生态、现代商业。项目从关中农耕文化中汲取灵感，将窑洞的形制融入现代商业空间(在地文化)，坐落于国家级浐灞生态区(稀缺生态)，打造了集购物、亲子、运动、社交于一体的复合型生活空间(现代商业)。满足当代消费者对品质与体验的双重追求。正是这三大要素的有机融合，彻底打破了传统奥莱“纯卖场”的同质化困局，使西安项目成为砂之船集团全国复制的模板。

　　4. 品牌与品类：公认的西北奥莱龙头

　　项目集聚约400个品牌，以各品类A类头部品牌为核心。2025年，已有多个品牌业绩全国第一、西北第一。这组数据意味着：在西北奥莱赛道，砂之船集团不仅是销售额的领先者，更是品牌方公认的首选合作平台。

　　5. 运营与会员：高黏性私域构筑业绩压舱石

　　独有的“商品静态价值+动态价值”管理体系，配合“春日购物嘉年华”“通宵36小时不打烊”“红色第五季”等原创IP，持续提升动销比与转化率。截至2025年底，西安项目积累约220万会员，会员销售贡献占比高达96%。2026年一季度，会员数量较上年同期增长25.68%，私域池的深度与活性持续加固。这意味着业绩增长不依赖外部流量波动，而是建立在高度忠诚、高频复购的私域池之上——为REITs的稳定现金流提供了可预期的保障。

　　6. 客流与业绩：六位一体的战略验证