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　　中国网财经5月18日讯 日前，合肥市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局安徽监管局办公室、合肥市地方金融管理局、国家税务总局合肥市税务局联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》。合肥成为安徽省首个启动不动产信托登记工作的城市。

　　这一动态延续2024年末北京“破冰”以来的改革势头。北京试点续做三年，江苏、上海、广州、天津、厦门、东莞等地陆续跟进。不动产信托财产登记制度正从首都试点转向全国联动。

　　合肥入局催生制度突破

　　2025年10月，合肥市获批成为服务业扩大开放综合试点城市，不动产信托登记作为重点领域创新任务被纳入改革清单。

　　合肥面临多重需求驱动。企业端希望通过存量不动产盘活实现轻量化运营，拓宽融资渠道。民生端在养老保障、特殊群体照护、家族财富定向传承等领域的服务诉求快速增长。行业发展对制度变更提出迫切需求。传统模式下，不动产信托普遍采用SPV架构模式，交易成本高、权属认定模糊、风险隔离效力不足。现有登记规则无法匹配信托财产独立性的制度要求。

　　合肥按照“对标先进、部门协同、需求导向”原则推进政策制定，系统梳理北京、上海、广州等首批试点城市的成熟做法，吸收“预告登记”“注记权属标识”等制度创新设计。建立跨部门协同机制，与金融监管、税务等单位召开专题对接会，就风险隔离、税费政策适用等核心问题达成共识。联合信托公司召开3次行业研讨会，针对“简化办理流程”“降低设立成本”“拓展适用场景”等核心诉求调整政策条款。

　　三大措施构建制度闭环

　　合肥出台的《通知》围绕“规范、便捷、普惠”目标，明确全流程操作规范。

　　第一项措施明确登记适用范围与办理流程。试点适用于合肥市行政区域内已合法取得的国有土地上不动产。办理流程实行“四步走”：信托产品预登记、信托文件签订、不动产信托财产登记、信托产品登记。这形成“信托产品登记+不动产登记”的闭环管理。

　　《通知》对不动产信托给出明确定义：委托人基于对受托人的信任，依法将其不动产转移给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。不动产信托财产登记是指不动产登记机构依据委托人与受托信托机构的共同申请，依法为信托不动产办理转移登记，将信托相关事项记载于不动产登记簿。

　　第二项措施引入“注记”权属标识模式。登记机构在不动产权证书和不动产登记簿附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称，信托登记系统产品编码”。这套机制清晰区分信托公司固有财产与受托财产，从制度层面落实信托财产独立性要求，实现风险隔离的法律效力。

　　《通知》还规定特殊情形。委托人与信托机构签订的信托文件中明确约定未经委托人同意不得处分不动产的，不动产登记机构可在附记栏注记相关内容。以遗嘱设立的信托，在全部法定不动产继承人到场确认或司法裁定遗嘱有效性情况下，信托机构可持遗嘱信托文件单方申请登记。

　　第三项措施增设“预告登记”弹性机制。针对不动产信托设立时权属转移条件暂未满足的场景，允许委托人与信托机构共同申请预告登记。登记机构根据不动产权证书、当事人关于预告登记的约定、信托登记公司出具的证明文件，办理预告登记，并在不动产登记证明附记栏标注“不动产信托财产预告登记”。待条件完备后再转为正式转移登记。这项机制既保障信托财产合法设立，又为委托人节约资金占用、提升资产流动性提供制度弹性空间。

　　《通知》同时规定信托不动产处分流程。信托存续期间或信托终止时，以不动产分配信托利益或者处置不动产的，相关当事人和信托机构共同向登记机构申请转移登记。登记机构办理转移登记，并在不动产权证书和登记簿中删除“信托财产”相关注记。试点自印发之日起试行两年。

　　北京先行试点续做三年

　　北京市作为不动产信托财产登记领域的先行者，试点政策于2024年12月正式实施，核心目标是破解信托财产确权难题。北京模式创立“信托产品预登记、签订信托文件、信托财产登记”三步走流程，通过在不动产权证书“附记”栏标注形式完成信托财产登记。此举实现国内非资金信托财产登记机制“从无到有”的历史性突破。

　　试点运行一年，市场反响积极。该试点先后荣获2025央视财经金融强国年度案例、北京市2025年首批营商环境改革创新案例，入选金融领域“北京服务”十二大案例。其探索的“1+3”财富管理新模式入选北京市“两区”建设第五批市级改革创新实践案例。