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2026年8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。同日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，证监会出台《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，金融监管总局发布五个配套管理办法。这套“组合拳”把长期以来中国房地产金融制度存在的沉疴积弊一扫而光，堵住了过去粗放发展野蛮扩张的制度漏洞，打开了高质量、可持续发展的新空间，具有里程碑意义。

堵住三个旧漏洞

过去一个时期，部分房企以“高负债、高杠杆、高周转”跑马圈地，风险沿融资链条层层累积、层层转嫁。“三高”模式的弊端，以最沉重的方式集中暴露——几乎所有的头部房企都遭遇危机。当前，旧模式的风险正在收尾出清，新模式的制度重构正当其时。

江苏常州市住房公积金管理中心工作人员为一家企业的员工介绍公积金政策。（新华社记者 季春鹏 摄）

第一个漏洞，是“空手套白狼”拿地。过去一些开发商借钱买地、以地抵押再融资、高杠杆滚动扩张，地价房价在自我循环中轮番抬高，房地产“金融化”特征明显。对此，《意见》第五条明确：“银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。”同日出台的住建部等部门通知进一步要求，房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。《意见》第十一条同时规定，项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位，并与房地产开发贷款配套投入项目建设。三道闸门落在一处，斩断的是“借钱买地、抵押融资、再借钱再买地”的杠杆链条。金融监管总局同日印发的《商品住房开发贷款管理办法（试行）》同样明确，贷款不得用于缴纳土地出让金及相关税款，信贷端与监管端的口径严丝合缝。让开发商回归“有多大本钱、做多大生意”的本分，土地的溢价才能回到真实供求上来，地方、企业、银行三方捆绑的风险循环才能从源头解开。

第二个漏洞，是“卖楼花”把风险转嫁给购房者。过去，普遍情况是房子尚未建成，购房者已付清首付款并背起按揭。而一旦项目烂尾，“没拿房、先还贷”的苦果只能由普通家庭吞下，以致国家花很大气力推进“保交楼”“保交房”。对此，《意见》第二十二条对症下药：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放；贷款一律通过受托支付方式发放，现房销售的受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户，预售的受托支付至项目预售资金监管账户。与之配套，住建部等部门通知要求有力有序推行商品住房现房销售、实现“所见即所得”，预售项目单体建筑应完成主体结构封顶，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全额存入监管账户，并按“老项目老办法、新项目新办法”平稳衔接。销售制度改革与信贷制度改革咬合在一起，堵的就是风险向购房者转嫁这个口子。延后贷款发放时点，表面看是银行放款节奏的调整，实质是把逾期交付的金融风险挡在普通家庭门外，是以人民为中心的制度落笔。人民银行有关部门负责人在答记者问中道出制度初衷：确保购房人“能拿房、再还贷”。

第三个漏洞，是银行围着开发商转的授信怪圈。旧模式下，一个项目多家银行竞相授信，开发贷款与预售资金混用腾挪；行情好时竞相加码，风险暴露时竞相抽贷，大难临头各自飞。对此，《意见》第六条要求加强房地产开发贷款封闭管理，确保专款专用，实现贷款发放与项目建设周期相匹配；第十二条确立房地产开发贷款主办银行制：单个房地产项目对应一家主办银行，对项目资金进行封闭管理；项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理，主办银行和资金账户在贷款结清前原则上不得变更；项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。第十三条要求贷款期限与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。一竿子插到底，一家银行管到底，权责对等、风险自担。开发融资由此从“短贷长用”转向“期限匹配”。

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