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　　当增量红利悄然退潮，存量市场成了新的机会，商办资产的估值逻辑正在被彻底重写。

　　供给端，过去十几年狂奔式开发带来的供应，依旧沉沉地压在市场上方。但从需求端看，故事却有了新主角。

　　AI、芯片、低空经济、新能源……这些“新质生产力”企业正悄然成为租赁主力，他们不再把“地段为王”奉为经典，转而追求“产业适配、空间灵活、绿色低碳”等内涵。

　　与此同时，资本工具层面迎来里程碑式的突破。2025年年末，商业不动产公募REITs正式开闸，写字楼、酒店、商业综合体纳入常态化申报。目前已有多单写字楼REIT进入申报、受理阶段，预计2026年下半年将实现首批上市，彻底打通写字楼资产证券化循环。

　　供求关系的改变、租赁需求的更迭，叠加资本逻辑的转向……三重变量之下，运营模式不得不重新调整。可以看见，当前中国商办行业正迎来一场从产品到生态、从产业集群到运营服务、再到资本工具的全方位重构。

　　作为商办资本的持有者和运营者，该如何落笔，才能为下一个十年勾勒出最优美弧线？5月12日，2026观点商办暨资管大会在北京召开，观点机构将携手商办与资管领域的企业高层、创新先锋、专家学者、金融投资机构等全产业链精英，齐聚中海金融中心，聊破局，探重构，话共生。

　　现场，《表现力指数•2026商办暨资管卓越表现报告》系列研究成果亦正式发布，通过数据、案例、趋势和判断，让参会者直观了解行业的面孔与脉搏。

　　以共生破局存量

　　告别增量时代，商办运营者们站在了存量提质的拐点上。

　　2026年，行业不再比谁跑得快，而是比谁活得好。商办楼宇的运营者们，正从单纯的“空间提供者”进化为“生态合伙人”。如何打破楼宇孤岛？如何绑定多方利益？如何激活万亿存量？这些问题，成了这个阶段最紧迫的考卷。

　　在这场大考中，几家头部玩家率先亮出了自己的答案。

　　作为大会第一位演讲嘉宾，中海商业助理总经理、COOC全球负责人张存理，带来了一个关键词：产业乘法论。

　　“过去，楼宇的价值看的是硬件参数。”她开门见山说道：“但现在，我们处于用户思维阶段，楼宇的价值取决于客户能在这里做出多大的生意。”

　　所以，中海商务不再盲目追顶配，而是满足特定产业客户的特定诉求。

　　具体怎么做？张存理的答案是三个维度：天时、地利、人和。

　　天时，是踩准产业趋势。新能源、新材料已经贯穿了三个五年计划；量子科技、脑机接口、具身智能、第六代通信等，正成为政府大力发展的新风口。“我们在做写字楼定位的时候，会先看这些产业究竟需要一个什么样的楼？”

　　地利，是读懂城市基因。中海商务的投资布局，过去是“广撒网”，现在是“精聚焦”，精准布局于有产业发展潜力的城市和子市场。

　　“因为这些城市有很强的产业基因。”张存理解释：“先看地块的基因，再看片区的基础，才能顺势承接片区的产业红利。”

　　人和，是让楼宇适配产业。“不是让客户来适应楼宇，而是让楼宇适配产业的诉求。”张存理指出，中海商务已通过构建成熟的生态服务体系将这一理念付诸实践。“我们整合内、外部资源，为入驻企业提供覆盖供应链、空间设计、行政服务及企业间合作链接的全周期支持。这套体系正是我们能够从‘空间提供商’转变为‘产业成长伙伴’的支撑，也是构筑长效共生关系的基础。”

　　张存理举了两个例子：上海中海慧智广场，通过电量增容和地下室承重改造，适配AI产业实验室空间；成都交子大道中海国际中心8栋写字楼，通过产业聚合力，实现了“上下楼即上下游”。

　　演讲最后，她点明了破局的关键：“抓住下一轮产业动能，构筑更长久的共生生态。”

　　如果说中海商务锁定的B端产业集群，那么恒隆地产则从C端员工的情感归属切入。

　　恒隆地产高级董事-办公楼、酒店、住宅及服务式公寓业务隋颂伟在演讲中强调：“我们不是单纯提供一个商务空间，而是打造一个多元业态的共生社区。”

　　为什么一定要多元？

　　他给出两个理由。第一，不同经济周期中，多元业态能提升抗风险能力；第二，多元业态能把办公、零售、酒店、住宅拧成一股绳：办公楼为商场带来工作日客流，酒店延长停留时间，住宅则填满24小时的最后一环。

　　在他看来，当下困境源自供应量与吸纳量的不平衡，从而引发了租金下调、估值下降、资产下行、投资受挫……这串连锁反应，谁都躲不开。