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　　国海证券首席经济学家 夏磊

　　2026年一季度，房地产市场出现“小阳春”，重点城市二手房成交显著放量，新房价格环比上涨城市数量有所增加。但当前成交热度能否持续？还要看居民对房地产的信心能否持续改善、库存能否持续去化、政策能否持续支持？

　　信心比黄金更重要。一季度以来，房地产市场已呈现出积极变化。要让“小阳春”持续下去，居民信心必须继续改善并保持稳定。

　　购房者信心恢复，主要有四个支撑。一是由于宏观经济向好提供底层支撑。2026年一季度国民经济实现良好开局，GDP同比增长5.0%。从收入端看，一季度全国居民人均可支配收入12782元，扣除价格因素实际同比增长4.0%。从结构来看，工资性收入同比增长4.9%，保持稳定；经营净收入同比增长6.6%，是收入增长的主要贡献项，体现出小微企业和个体工商户的经营活力有所恢复。从物价看，2026年1-4月CPI同比上涨0.9%，温和通胀环境亦有助于名义收入的改善和消费意愿的释放。宏观经济的向好，为房价预期改善提供了坚实基础。

　　二是股市财富效应逐步显现。2024年9月24日政策组合拳推出以来，上证指数从2863点上涨至2026年5月超4200点，刷新2015年以来新高。2024年9月24日至2026年5月11日，上证指数累计涨幅达48%，显著修复并提升了居民金融资产市值，形成了较为可观的财富效应，为居民“卖旧买新”提供重要资金储备。与此同时，居民资产配置行为出现明显变化。2026年一季度住户存款增加7.7万亿元，同比少增1.5万亿元；银行理财市场存续规模较去年末缩水1.38万亿元。新增定期存款占比从2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9%，居民“持币待购”意愿增强。

　　三是法拍房对边际房价的冲击减弱。2026年一季度重点城市法拍住宅成交占比整体维持低位，北京降至0.6%，上海0.7%，广州、深圳小幅上升1.7个和0.6个百分点，占比约为3.4%和3.6%。法拍房占比整体维持低位，因法拍折价引发的“价格坍缩”被有效隔离在局部范围，并未蔓延至主流二手房定价体系。

　　法拍房对市场影响更可控。根据中指数据统计，2026年一季度住宅类法拍房挂拍9.5万套，同比下降4.3%。在此基础上，以深圳为例，部分债权银行已主动“下场”定价快速处置抵押资产，未来法拍房的折价率将更合理，有助于避免价格螺旋下跌，边际房价得到稳定。

　　四是租金回报率回升修复房地产资产估值。2026年3月，中指研究院50城平均租金回报率为2.26%，高于同期5年期定存利率1.3%和10年期国债收益率1.8%。居民购房现金流正逐步转正。租金回报率托底资产价格的核心机制在于，租金收益覆盖月供成本，持有房产从“净支出”状态切换为“收支平衡甚至盈余”。以北京朝阳区安贞西里一套60平方米两居室为例，根据链家资料显示当前市场总价约220万元，月租金约5300元，租金收益率约为2.9%，明显高于定存利率。假设首付120万元，公积金贷款100万元，贷款期限20年、等额本息还款，月供约为5347元，月供与月租金已非常接近。这意味着购房者每月实际现金流出压力较小，当公积金贷款额度提升或房贷利率进一步走低，租金收益完全覆盖月供将是大概率事件。

　　宏观经济、财富效应、供给扰动、资产估值四个维度形成合力，居民信心改善具备一定可持续性，这是“小阳春”延续的最重要条件。但股市波动、经济复苏斜率等不确定性仍需继续观察。

　　库存也在持续去化中。2026年4月末，全国商品房待售面积同比下降0.5%，连续2个月下降，供求关系出现边际改善。但全国房地产库存总量(含现房、在建及已供未动工土地)约为57.4亿平方米，库存压力尚未根本缓解。只有推动库存持续去化，才能为市场止跌企稳提供基础。

　　一是库存去化渠道在拓宽。2026年各地积极探索多渠道盘活存量商品房，将有助于库存去化。湖南省已明确2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等；河南省支持发行专项债收购存量住房。通过收储转化，可以在补充保障房供给的同时，消化库存。

　　二是土地成交持续下降。根据中指数据统计，全国土地成交规划建面连续5年下降，2025年成交9.9亿平方米，较历史高点下降67%，2026年土地成交下降持续，1-4月同比下降19.2%。土地成交的持续缩量，意味着后续新房供应将减少，有助于去库存。各地也因城施策精准调控，如福建省明确，部分市、县去化周期超过24个月应暂停商品住宅用地供应，12至24个月的按“盘供平衡”原则供应。这种的精准调控，使土地供应与各地实际消化能力相匹配，避免无效供给的进一步累积。