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　　2026年5月，中国公募REITs迎来首批产品获批五周年的关键节点。五年前，首批9只公募REITs带着314亿元的募集规模登陆市场时，外界更多将其视为一个带有试点色彩的金融创新品种。而五年后，这类产品已经交出了一份令人瞩目的成绩单，累计成立82只产品，发行总规模突破2100亿元。

　　更令投资者感到踏实的是，在分红作为主要收益来源的基础上，2025年度全市场公募REITs分红总额再创新高，首次突破100亿元大关。随着越来越多的底层资产完成证券化，公募REITs“闷声造富”的蓝图正在徐徐展开。

　　从试点到常态

　　“中国公募REITs市场走出了一条从无到有、从试点到常态的跨越式发展路径。”回望过去五年，博时基金REITs业务营运总监刘玄如是说道。

　　Wind数据显示，自2021年5月17日首批9只产品获批试点并合计募集314亿元以来，市场一路扩容，截至2026年5月13日，已累计成立82只产品，发行总规模超2100亿元。其中，81只产品已上市，最新总市值突破2200亿元。用五年时间完成了从“小众试点”到产品数量“亚洲第一”的跨越式成长。

　　南开大学金融学院院长田利辉将这一突出表现的核心驱动力概括为“政策与市场的双向奔赴”。他在接受北京商报记者采访时表示：政策层面，从试点到常态化发行的制度突破，尤其是2023年“首发+扩募”机制落地，打通了“投资—运营—退出”闭环；市场层面，低利率环境下机构对高分红资产的迫切需求，也推动公募REITs成为险资、社保等长期资金的重要配置品种。

　　这条跨越之路，业内人士普遍认为，可以用三个关键节点来标记。

　　第一个节点是2021年6月首批9只产品正式上市。中信建投基金公募REITs部副总裁李毅认为，这是制度层面的“破冰”——以“公募基金+ABS(资产证券化)”的创新架构，首次将存量基础设施资产纳入公募REITs试点，为中国版REITs确立了底层法律框架与投融资逻辑，是整个市场的起点。

　　第二个节点是2022—2023年常态化发行机制的逐步确立。2022年，资产类型进一步丰富，保障性租赁住房和以风电、光伏为代表的新能源基础设施被纳入试点范围，首单保租房REIT和首单新能源REIT先后问世。2023年，扩募正式落地，首批4单REITs完成扩募发行。李毅指出，随着审批效率持续提升、扩募制度落地，公募REITs的发行由“审核试点”转向“制度常态”，市场参与者的信心与预期得以稳定，公募REITs二级市场的流动性也随之改善。

　　刘玄则从政策文件的角度进行分析。在他看来，2023年3月发布的第236号文是公募REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动常态化发行的“提速节点”。

　　第三个节点是2025年12月31日商业不动产REITs试点的正式落地。彼时，商业办公设施、城市更新项目被正式纳入REITs试点，购物中心、农贸市场、酒店综合体等业态开始走进公募REITs的底层资产池。李毅坦言：“这一突破标志着中国REITs底层资产的边界进一步拓宽，‘基础设施+商业不动产’的市场格局由此成型。”田利辉同样表示，资产类型从基础设施向商业不动产扩容是关键变量，这一变化“显著提升了市场深度与流动性”。

　　强制分红成突破关键

　　从314亿元到超过2100亿元，公募REITs五年间规模扩容增长超5倍，这背后并非主要由市场情绪驱动，而是制度优势在发力。其中最关键的一个特点就是强制分红。这与普通公募基金不同，由监管层定了一条硬规矩：每年赚的钱，必须至少90%以现金形式分给投资者，每年至少分一次。

　　从Wind数据看，2025年全市场公募REITs的分红总额合计高达108.76亿元，首破百亿元大关。回顾2021—2024年，公募REITs的分红总额则分别为6.92亿元、18.46亿元、66.14亿元、83.87亿元。若从现金分派率来看，2025年产品的数值也普遍在4.5%—5.5%区间，显著高于同期的十年期国债收益率，形成差异化配置价值。

　　为什么能实现上述收益？因为公募REITs投的不是股票债券，而是实实在在的基础设施资产——高速公路的过路费、产业园的租金、光伏电站的卖电收入，这些现金流相对稳定、可预期。也正因如此，公募REITs的风险收益特征介于股票和纯债之间，既有类似债券的定期“派息”，也可能因为资产升值、租金上涨带来一些“股性”的弹性空间。

　　因此，近年来公募REITs在行业内越来越受欢迎。李毅指出，险资、社保、年金等长线资金对兼具股债属性、分红稳定、与其他大类资产投资低相关性的REITs产品有天然配置诉求。田利辉同样给出数据——机构投资者占比均值高达97.21%，“几乎全是机构在买”。

　　引入长线资金破解发展难点

　　但问题也恰恰出在这里。